ייצוג נציגויות דיירים מול חברות יזמיות ורשויות המדינה השונות הוא עיקר עיסוקו של עורך דין פינוי בינוי המתמחה בליווי עסקאות נדל"ן גדולות ובהסרת חסמים בירוקרטיים ואחרים. באפשרותו של עו"ד מומלץ לסייע לכם לשנות תוכנית בניין עיר (תב"ע), להגדיל את זכויות הבנייה במתחם, למקסם את התמורות שיתקבלו במסגרת פרויקט התחדשות עירונית ולהפחית את חבות המס שתוטל עליכם כבעלי בתים.
חשוב מאוד להיות מלווים על ידי עורך דין פינוי בינוי כבר מהשלבים המוקדמים של התהליך כדי להבטיח שהזכויות הקנייניות והחוזיות של הדיירים הוותיקים לא ייפגעו כתוצאה מחוסר היכרותם עם חוקי התכנון והבנייה השונים או היעדר הניסיון שלהם בתחום הנדל"ן. מי שייבחר לחתום על הסכם מכר ללא קבלת ייעוץ משפטי מקדים עשוי לגלות יום אחד שהוא הסכים לתנאים מסחריים גרועים ביותר ושאין לו כל דרך לתקן את הטעות שנעשתה.
היכרות מעמיקה עם חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 והתקנות שהותקנו מכוחו היא הבסיס להצלחתו של כל עורך דין התחדשות עירונית המלווה בעלי דירות לפגישות ולמפגשים עם נציגי חברות קבלניות המעוניינות להחתים אותם על הסכמים משפטיים מחייבים. אי ידיעת החוק לאשורו עלולה לגרום לכך שתחתמו על חוזה מכר המוטה לטובת הצד השני בעסקה.
מעבר לכך, עורך דין פינוי בינוי נדרש להכיר היטב את חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ותקנות התכנון והבנייה על מנת לבצע מגוון פעולות משפטיות עבור הדיירים, כגון בדיקת הסכם פינוי בינוי או רישום צו בית משותף בפנקס הבתים המשותפים. באופן כללי, תוכלו להתייעץ עם עו"ד לגבי כל דבר ועניין הקשור בעסקאות מכר מקרקעין ובקידום פרויקטים של תמ"א 38 בכל רחבי הארץ, לרבות שינוי תוכנית מתאר והפקדת תוכנית איחוד וחלוקה חדשה.
בעלי נכסים מחליטים לחתום על חוזה פינוי בינוי מכל מיני סיבות, למשל עליית ערך הנכס ושיפור איכות החיים שלהם. במקרים אחרים, אנשים מסכימים לעסקת פינוי בינוי כי הם רוצים שיהיה להם מרחב מוגן דירתי (ממ"ד), חנייה תת קרקעית, מרפסת שמש, מחסן פרטי, מעלית מהירה או לובי מפואר בבית, כל אחד לפי העדפותיו האישיות. העיקר שמי שחותם על מסמך משפטי מכל סוג שהוא יעשה זאת לאחר שנועץ בעורך דין העוסק בתחום זה באופן יומיומי מזה שנים ארוכות.
אף על פי שכמעט כל בעלי המקרקעין שחותמים על הסכם פינוי בינוי זוכים להגדלת שטח הדירה, לתוספת חדרים, לשדרוג התשתיות הציבוריות ולשלל שיפורים נוספים, הן בביתם הפרטי והן בשטחים המשותפים לכל דיירי הבניין, ישנם הבדלים משמעותיים בהיקף זכויות הבנייה הפוטנציאליות בין מתחמי מגורים ועסקים שונים, לכן כדאי לוודא מראש עם הקבלן כמה דירות חדשות ייבנו בסופו של יום, מה יהיה גודלן בהתאם לתוכניות הנוכחיות ואילו ערבויות בכוונתו להעניק לכם לשם הבטחת עמידתו בתנאי החוזה.
מכיוון שזה מסוכן מאוד לחתום על עסקת מכר מקרקעין אם לא מבצעים קודם לכן מספר בדיקות משפטיות הכרחיות, ההמלצה המקצועית היא לשכור את שירותיו של עורך דין פינוי בינוי מומלץ לפני שחותמים על הסכם כלשהו מול יזם נדל"ן. לידיעתכם, חתימתכם על מסמך משפטי מחייבת אתכם לעמוד בכל הסעיפים המופיעים בו גם אם לא בדיוק הבנתם אותם כשהסכמתם להם.
ליווי צמוד של עורך דין פינוי בינוי הבקיא בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ובתקנות המקרקעין הכרחי בכל הצמתים המרכזיים של עסקת התחדשות עירונית, הן במסלול רשויות מקומיות והן במסלול מיסוי. המומחים של משרד עורכי דין ונוטריון שרון הלוי מציינים כי עו"ד מסייע לדיירים הוותיקים, בין היתר, בביצוע הפעולות הבאות:
• בחירת יזם נדל"ן לפרויקט פינוי בינוי
• בדיקת הסכם פינוי בינוי על ידי עורך דין מקרקעין מומלץ
• בחינת תוכנית פינוי בינוי בעזרת אנשי מקצוע מוסמכים ומנוסים
• קיום מכרז בין יזמים במטרה למקסם את התמורות והרווחים
• ניהול משא ומתן עם מציעים פוטנציאליים על תנאי העסקה
• פינוי פולשים באמצעות הגשת תביעות לסילוק יד ממקרקעין
• הוצאת היתרי בנייה למתחמי פינוי בינוי בני 24 יחידות דיור לפחות
• טיפול בהתנגדויות, בערעורים ובעתירות מנהליות
• מניעת עיכובים מיותרים בהקמת הבניין החדש
• תביעת פיצויים מדייר סרבן כשאין ברירה אחרת
חוזה פינוי בינוי אמור לכלול את כל הדברים שחשובים לנציגות הדיירים, לצמצם את הסיכונים המשפטיים בעסקת מכר מקרקעין ולשמור על האינטרסים הכלכליים שלכם. תפקידו של עורך דין מומחה לפינוי בינוי הוא לוודא שזה אכן קורה בפועל ושהקבלן תיקן את הסכם ההתקשרות וכל הנספחים הנלווים לו בהתאם לדרישות המפורטות שהעברתם אליו טרם חתימתכם על המסמך.
כאמור לעיל, רצוי להימנע מחתימה על הסכם פינוי בינוי שלא נבדק על ידי עו"ד דיני חוזים אם אין ברצונכם לגלות בעתיד שוויתרתם על חלק ניכר מזכויותיכם ואפילו לא הייתם מודעים לכך. להלן מספר דוגמאות לדברים שעורך דין לענייני פינוי בינוי מקפיד עליהם כשהוא מנסח חוזה מכר:
• לוחות זמנים להתקדמות הפרויקט – קביעת מועדי תכנון, רישוי, פינוי, הריסה, חפירה, בינוי, אכלוס וכיוצ"ב, כולל הגדרת סנקציות במקרה של הפרת חוזה.
• מנגנוני פיצויים לטובת הדיירים – הסדרת זכותם של בעלי הבתים לקבל פיצוי כספי גבוה עקב איחור במסירת הדירות לידיהם או כל סיבה מוצדקת אחרת.
• פתרונות דיור זמניים לדיירים – הגדלת דמי השכירות החודשית שמקבלים מהיזם מרגע פינוי הבית הישן ועד הכניסה לדירה החדשה מעבר למינימום הקבוע בחוק.
• ערבויות בנקאיות מצד היזם – הבטחת הביטחונות שיינתנו לכם על ידי החברה הקבלנית ויוחזקו בנאמנות אצל עורך דין פינוי בינוי מטעמכם כל עוד הפרויקט לא הושלם.
• סוגיות של מיסוי מקרקעין – חיוב הקבלן בנשיאה בנטל המס, בהיטל ההשבחה ובעלויות הפיתוח העירוני הנובעים מעסקת פינוי בינוי במקום בעלי הדירות במתחם.
• שכר טרחת עורך דין – הטלת האחריות לתשלום שכר הטרחה של עו"ד פינוי בינוי על החברה היזמית, שאמורה לשאת בכל ההוצאות המשפטיות שלכם.
משרד עורכי דין לענייני פינוי בינוי מספק לבעלי הדירות הישנות מעטפת משפטית מלאה ועומד לרשותם לכל צורך בכל עת. למעשה, עו"ד פותר לדיירים כל בעיה שיש להם עם הקבלן הראשי וקבלני המשנה של הפרויקט, הרשות המקומית והעירייה, הוועדה המקומית והמחוזית לתכנון ובנייה או רשויות המס. הרשימה הבאה כוללת רק חלק מהדרכים בהן עורך דין ותיק ומנוסה בקידום תוכניות התחדשות עירונית יכול לעזור לכם:
• שליחת מכתבי התראה ודרישה לקבלני פינוי בינוי המפרים חוזים שהם חתומים עליהם.
• ייצוג משפטי של בעלי הנכסים מול הבנק המלווה וגופי המימון החוץ בנקאי.
• מענה לשאלות המשפטיות של דיירי הבית לכל אורך הפרויקט.
• מתן הסברים משפטיים לבעלי הדירות ולבני משפחותיהם על פי הצורך.
• אימות חתימות של דיירי מתחם פינוי בינוי על מסמכים, תצהירים, אישורים וכד'.
• מחיקת הערות אזהרה, ביטול עיקולים, סילוק משכנתאות והסדרת שעבודים.
• מסירת עדכונים שוטפים לדיירים בכל פעם שיש במה לעדכן אותם.
• פיקוח ומעקב הדוקים אחר התקדמות הליכי התכנון והבנייה.
• עריכת הסכמים מסחריים עם מפקחי בנייה, מהנדסים, אדריכלים, שמאים ויועצים נוספים המועסקים על ידי בעלי הזכויות בקרקע.
• סיוע בהשכרת דירות חלופיות, במעברי דירה, בעריכת הסכמי שכירות וברכישת ביטוח רכוש ותכולה.
• ליווי הליכי בדק בית לפני ואחרי מסירת המפתחות לדירות החדשות.
• מימוש ערבות חוק מכר ובטוחות אחרות שיזמים נדרשים להעמיד עבור הדיירים.
• ניסוח תביעה נגד קבלן בגין ליקויי בנייה, אי עמידה בתקנים או חוסר התאמה למפרט הטכני.
• רישום זכויות בטאבו לאחר קבלת טופס אישור אכלוס (טופס 4) ותעודת גמר בנייה (טופס 5).
לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין פינוי בינוי מומלץ, התקשרו אלינו לטלפון: 077-501-3088 או שלחו לנו הודעה לוואטסאפ (WhatsApp): 052-699-8771
בעל תואר ראשון במשפטים בהצטיינות יתרה ורישיון נוטריון מטעם משרד המשפטים. עו"ד ונוטריון הלוי בעל ניסיון של למעלה מ-16 שנה, מתמחה בהוצאה לפועל, חדלות פירעון (פשיטת רגל) ודיני עבודה. הוא סייע לאלפי ישראלים לצאת לחיים כלכליים חדשים ורואה בעבודתו שליחות.
רוצים להתייעץ ולקבל מידע משפטי? השאירו מספר טלפון, לחצו על הכפתור וקבלו תשובה ישירה בוואטסאפ מעורך דין מומחה. נשמח לסייע לכם!
