העברת זכויות במקרקעין לרוב טומנת בחובה השלכות מס משמעותיות. מי שעתיד לבצע עסקת מכר נדל"ן, פשוטה כמורכבת, יכול לעשות חישובי מס בעזרת עורך דין העוסק בעריכת תחזיות מס כדי להכיר את החבות הצפויה לו כתוצאה מדיווח והצהרה על העסקה לרשויות הרלוונטיות. חשוב לדעת כי רישום בעלות על נכס במרשם המקרקעין מתאפשר רק לאחר תשלום מלוא המיסים החלים על העסקה.
במקרים אחרים, אנשים פרטיים ותאגידים נעזרים במומחיותו של עו"ד הבקיא בחוקי המס ובתקדימים האחרונים בתחום זה כשהם זקוקים לייצוג משפטי בדיוני שומה ובהליכים שהם מנהלים מול פקיד שומה במשרד מיסוי מקרקעין, כולל במסגרת השגות על החלטות רשות המיסים או בקשות לתיקון שומה. מילוי טפסים ומסמכים הוא חלק מרכזי מעבודתו של עורך דין דיני מיסים המייצג קונים ומוכרים של נכסים למגורים ולמסחר.
מס שבח הוא סוג של מס המוטל על רווחי הון שנוצרים בעקבות מכירת זכויות במקרקעין לאדם או לתאגיד אחר, כאשר הרווח בעסקת נדל"ן מוגדר בתור שיעור עליית ערך הנכס ממועד רכישתו עד יום מכירתו. באפשרותכם לפנות אל עורך דין מיסוי מקרקעין על מנת להכין תחשיבי מס ולבדוק אם אתם זכאים לקבלת הנחות והקלות בתשלומי מס שבח.
באופן כללי, מי שמוכר נכס צריך לשלם מס שבח בגובה 25% מרווח ההון שנובע מהעסקה, כלומר אחוז מסוים מהפער בין עלות הקנייה למחיר המכירה. עם זאת, ישנן מגוון דרכים להפחתת שיעור מס השבח, לכן מומלץ לבחון יחד עם עורך דין ותיק ומנוסה במיסוי מקרקעין את זכאותכם לפטור מלא או חלקי ממס שבח לפי החוק הקיים.
זכותכם לבצע הפחתה של הוצאות מוכרות בניכוי לצורך חישוב מס השבח שעליכם לשלם למדינה. חשוב להתייעץ עם עורך דין לענייני מיסוי מקרקעין לפני הגשת שומה עצמית לרשות המיסים כדי לוודא שאתם מפחיתים את מלוא ההוצאות שמותר לכם לקזז ממס השבח בעת מכירת הנכס שלכם, כולל סכומי הכסף שהשקעתם בשיפוצים או בשדרוגים.
לפניכם מספר דוגמאות להוצאות שהנכם עשויים להיות רשאים לנכות על סמך אסמכתאות (קבלות וחשבוניות) בבואכם לחשב את גובה מס השבח שאתם צריכים להעביר לידי רשות המיסים לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 ולפסיקה העדכנית ביותר:
• עלות השיפורים שביצעתם בנכס לאורך השנים.
• האגרות השונות שנדרשתם לשלם למדינה בתהליך קניית המקרקעין.
• עמלות התיווך ששילמתם למתווך מורשה במעמד הרכישה והמכירה של הנכס.
• שכר הטרחה שגבה מכם עורך דין מיסוי מקרקעין עבור הטיפול המשפטי בעסקת נדל"ן.
• התשלומים שהעברתם לאנשי מקצוע שונים כמו שמאי מקרקעין ומודד מוסמך.
• הוצאות המימון לרכישת או להשבחת הנכס, קרי, הריבית שנגבתה מכם עבור משכנתא או הלוואה אחרת שנטלתם מהבנק.
• גובה היטל ההשבחה אשר שולם לרשות המקומית.
היטל השבחה הוא מס הנגבה על ידי רשויות מקומיות מבעלי זכויות במקרקעין במקרים בהם מאושרת תוכנית בניין עיר חדשה שמביאה לעליית ערך הנכסים שלהם, ניתנות הקלות בבנייה או מתקבל היתר לשימוש חורג בנכס מסחרי. אנשים בדרך כלל מתבקשים לשלם היטל השבחה בשיעור 50% מעליית שווי הנכס אחרי שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה מעניקה להם זכויות בנייה חדשות או משנה את ייעוד הקרקע שבבעלותם.
במידה וברצונכם להגיש השגה לוועדת ערר מחוזית, שעל החלטותיה ניתן לערער בפני בית המשפט לעניינים מנהליים, תוכלו להסתייע בעורך דין מיסוי מקרקעין לצורך הכנת הערעור. בנוסף, הנכם זכאים לבקש מיו"ר מועצת שמאי המקרקעין למנות שמאי מכריע מטעמו שיפסוק בעניין גובה היטל ההשבחה שעליכם לשלם לרשות המקומית. שימו לב כי גם על החלטת השמאי מותר לכם לערער לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה.
מס רכישה כשמו כן הוא. מדובר במס המשולם על ידי מי שרוכשים זכויות במקרקעין במדינת ישראל. שיעור מס הקנייה משתנה בהתאם לסוג הנכס, כאשר גובה מס הרכישה שחל על מבנים ודירות מגורים שונה מזה שמושת על קרקעות חקלאיות. רצוי מאוד להיעזר בעורך דין המתמצא בנושא הפחתת מיסוי מקרקעין עוד לפני חתימה על הסכם מכר כדי להבין היטב את היבטי המיסוי בעסקת נדל"ן.
לדוגמה, בעת קניית דירה ראשונה ויחידה למגורים ששוויה עד כ-2,000,000 ש"ח לא תשלמו מס רכישה בכלל נכון להיום. לעומת זאת, משקיעי נדל"ן שמחזיקים ביותר מדירת מגורים אחת להשקעה נדרשים לשלם מס רכישה בשיעור 8-10% החל מהשקל הראשון, תלוי בערך הריאלי של הנכס במועד החתימה על העסקה. ההמלצה המקצועית היא לשאול עורך דין אם יש לכם דרך חוקית לחסוך בהוצאות מיסוי המקרקעין שלכם.
בדומה למס שבח, גם במקרה של תשלום מס רכישה ניתן להגיש בקשה לקבלת הנחות ופטורים באמצעות עורך דין דיני מקרקעין, זאת בכפוף לעמידתכם בתנאים המפורטים בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 ובמקומות אחרים. למשל, קיימות הטבות במס רכישה לנכים ולאוכלוסיות נוספות כמפורט להלן:
• עולים חדשים
• מקבלי קצבאות ביטוח לאומי
• נפגעי פעולות איבה
• הורים לילדים עם נכות בגובה 100%
• נפגעי תאונות דרכים
• ניצולי שואה ונכי המלחמה בנאצים
• נפגעי תאונות עבודה
• עיוורים ולקויי ראייה
• נכי צה"ל ומשרד הביטחון
אנשי המקצוע של משרד עורכי דין ונוטריון שרון הלוי מציינים שזה בהחלט אפשרי להפחית את נטל המס בעסקאות נדל"ן אם מקבלים ייעוץ מס מקצועי מעורך דין לענייני מיסוי מקרקעין ומבצעים תכנון מס חוקי ולגיטימי מבעוד מועד. לידיעתכם, עו"ד שמכיר היטב את החקיקה הענפה בתחום זה יכול לייעץ לכם לגבי כל אחד מהנושאים הבאים:
• פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
• מיסוי נחלות ומשקים חקלאיים במושבים.
• זכויות וחובות של משפרי דיור הרוכשים דירה שנייה (נוספת) במקביל למכירת הדירה הראשונה.
• מיסוי אופציה במקרקעין לפי פקודת מס הכנסה [נוסח חדש].
• תביעת מס רכוש במקרה של פעולות איבה, נזקי מלחמה או בצורת לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961.
• מקרקעין בבעלות חברות, שותפויות ותאגידים נוספים.
• העברה אגב גירושין או פרידה בין בני זוג לפי הוראות ביצוע 6/2006.
• מיסים והיטלים עירוניים, כגון ארנונה, היטל פיתוח, היטל סלילה, היטל שטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פ), היטל ביוב והיטל תיעול.
• העברה ללא תמורה לפי חוק המתנה, תשכ"ח-1968.
• הענקת זכויות במקרקעין לבן או לבת זוג.
• תשלום מס ערך מוסף (מע"מ) בעת קניית דירה חדשה מקבלן או נכס מסחרי מחברת בנייה.
• הפחתת מס שבח באמצעות קיזוז הפסדי הון והפסדים עסקיים.
חילוף זכויות במקרקעין יכול לנבוע מסיבות שונות, אך ישנם מספר מצבים בהם בעלי הזכויות הנוכחיים והעתידיים צריכים במיוחד את עזרתו של עורך דין מיסוי מקרקעין העובד בשיתוף פעולה עם רואי חשבון, יועצי מס, שמאים, כלכלנים ואנשי מקצוע נוספים על פי הצורך. הרשימה הבאה כוללת 3 מקרים שכיחים בהם כדאי ליצור קשר עם עו"ד ולערוך בדיקת מיסוי מקדימה:
1. מיסוי מקרקעין בפרויקטים של התחדשות עירונית – כתיבת חוות דעת משפטיות בנושא מיסוי קבוצות רכישה והשגת אישורים מקדמיים מרשויות המס עבור בעלי נכסים המעוניינים לבצע עסקאות פינוי בינוי, תמ"א 38, קומבינציה, תמורות וכד'.
2. מיסוי ירושות מקרקעין – ייעוץ משפטי בנושא העברה בין דורית של נכסים וחלוקת עיזבון בין יורשים וכן ייצוג משפטי של יורשים אזרחי ישראל ותושבי חוץ במסגרת הליכי השגה, עררים וערעורים על שומות מס שהם מנהלים מול רשות המיסים.
3. ליווי משפטי לאיגודי מקרקעין – טיפול בבירוקרטיה הכרוכה בניהול איגוד מקרקעין ובביצוע פעולות באיגוד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, לרבות מתן סיוע משפטי ליזמים ולמשקיעים מקומיים וזרים בחברות נדל"ן.
לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין מיסוי מקרקעין, התקשרו אלינו לטלפון: 077-501-3088 או שלחו לנו הודעה לוואטסאפ (WhatsApp): 052-699-8771
בעל תואר ראשון במשפטים בהצטיינות יתרה ורישיון נוטריון מטעם משרד המשפטים. עו"ד ונוטריון הלוי בעל ניסיון של למעלה מ-18 שנה, עוסק בהוצאה לפועל, חדלות פירעון (פשיטת רגל) ודיני עבודה. הוא סייע לאלפי ישראלים לצאת לחיים כלכליים חדשים ורואה בעבודתו שליחות.
רוצים להתייעץ ולקבל מידע משפטי? השאירו מספר טלפון, לחצו על הכפתור וקבלו תשובה ישירה בוואטסאפ מעורך דין ותיק ומנוסה. נשמח לסייע לכם!
האתר שלנו עושה שימוש בקובצי Cookies (קוקיז) לצורך תפעול תקין של האתר, אבטחת מידע, שיפור חווית הגלישה, ניתוח סטטיסטי והתאמת תכנים ופרסומות.
