מרבית תושבי ישראל הינם בעלים או שוכרים של יחידות מגורים המהוות חלק מבתים משותפים בגדלים שונים ולא של בתים פרטיים (וילות), כאשר בית משותף מוגדר בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 כמבנה שיש בו שתי דירות או יותר ושרשום בפנקס הבתים המשותפים. דיירי הבית המשותף לעתים קרובות נדרשים לעזרתו של עורך דין מומלץ כשהם מתקשים לפתור מחלוקות עם דיירים אחרים או לטפל בהליכים בירוקרטיים של תכנון ובנייה בכוחות עצמם.
עורכי דין מומחים לדיני בתים משותפים יכולים לעזור לכם להתמודד כמעט עם כל סוגיה משפטית בתחום ייחודי זה של דיני מקרקעין, שכן ברשותם ניסיון רב שנים בייצוג משפטי של לקוחות פרטיים ועסקיים מול כלל הרשויות הציבוריות הרלוונטיות לענייני הבית המשותף, כולל הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים המכונה בפי הציבור בשם "טאבו".
הכנת בקשה לרישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים בהתאם לתקנות ולנהלים של הרשות הממונה על מרשם המקרקעין בישראל והגשתה ללשכת רישום המקרקעין הוא אחד השירותים המשפטיים המרכזיים שמציע עורך דין מקרקעין ליזמי נדל"ן, למשקיעים בנכסים למגורים ולבעלי דירות בבתים משותפים.
המומחים של משרד עורכי דין ונוטריון שרון הלוי מציינים כי בכדי שבקשתכם תאושר על ידי המפקח על הבתים המשותפים, עליכם לצרף בין היתר את המסמכים שלהלן:
• טופס הבקשה לרישום בית משותף אותו ניתן למצוא באתר האינטרנט של הרשות.
• תשריט בית משותף בתוקף החתום על ידי איש מקצוע מוסמך ומאושר על ידי מפקח רישום מקרקעין או ועדה מקומית לתכנון ובנייה.
• תקנון בית משותף המוסכם על כל בעלי הדירות.
• צו רישום בית משותף הכולל את כל הפרטים הנדרשים על פי החוק.
• הסכמה בכתב של בעלי דירות המוכנים לשמש כחברי נציגות דיירים זמנית.
• אישורי תשלום עבור כל האגרות שעליכם לשלם טרם הגשת הבקשה ללשכת רישום מקרקעין באמצעות שירות התשלומים הממשלתי.
ככל שקיימת הסכמה בין כל בעלי הדירות בבניין המגורים שלכם לגבי ביצוע שינוי בתקנון הבית המשותף או תיקון בצו רישום בית משותף, באפשרותכם להסתייע במומחיותו של עורך דין בתים משותפים לצורך הגשת בקשה לעדכון מסמכי הבית המשותף במרשם המקרקעין המנוהל על ידי הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין. המפקח על הבתים המשותפים יבחן את בקשתכם ויעדכנכם בהחלטתו באמצעות בא כוחכם לאחר זמן מה.
חשוב לדעת כי עורך דין ותיק ומנוסה ברישום בתים משותפים יכול להעניק לכם סיוע משפטי גם במצבים הבאים:
• פתרון מחלוקות בין דיירים בעזרת עורך דין המתמחה בסכסוכי שכנים.
• ניסוח תביעה לאכיפת תקנון הבית המשותף עקב הפרתו על ידי אחד הדיירים.
• התמודדות משפטית עם ליקויי בנייה בשטחים פרטיים ומשותפים בבניינים חדשים מקבלן.
• השגת אישורים רשמיים מגופים ציבוריים שונים, כגון רשויות מקומיות או מוסדות תכנון ובנייה.
• קידום הליכי רישוי ופרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי).
• ניהול תביעה נגד דייר סרבן המונע מיתר דיירי הבית המשותף לחזק את הבניין שלהם מפני רעידות אדמה (תמ"א 38).
• סוגיות של מיסוי מקרקעין אגב עסקאות נדל"ן בבתים משותפים.
ועדי בתים נעזרים בשירותים המקצועיים שמספק עורך דין לענייני בתים משותפים ללקוחותיו כשהם נדרשים לקבל החלטות משפטיות. לדוגמה, נציגות דיירים יכולה להסתייע במשרד עורכי דין המתמחה בכל תחומי הדין האזרחי-מסחרי לצורך קיום משא ומתן מול חברות ניהול נכסים טרם חתימה על הסכם מחייב לטווח ארוך מול חברה לאחזקת מבנים.
לפניכם 12 דוגמאות נוספות למקרים בהם עורך דין בתים משותפים מעניק ייעוץ משפטי לוועדי בתים:
1. הסדרת מערכת היחסים המשפטית בין דיירי הבית המשותף.
2. עריכת הסכמים מסחריים בין ועדי בתים לחברות מסחריות על ידי עורך דין דיני חוזים.
3. שליחת מכתב דרישה לקבלנים ולספקים אחרים שהפרו התחייבויות חוזיות ושלא סיפקו תמורה הולמת בגין הכספים ששולמו להם על ידי ועדי בתים משותפים.
4. הדרכה משפטית בנושא חוקי עזר עירוניים של עיריות הרלוונטיים לבעלי דירות מגורים.
5. ארגון ישיבות ועד בית.
6. כתיבת פרוטוקולים של אסיפות כלליות.
7. פיקוח על הליך בחירות לוועד הדיירים של הבניין.
8. מציאת פתרונות יצירתיים למחלוקות הנוגעות לאופן חלוקת ההוצאות עבור תחזוקת הרכוש המשותף בין הדיירים.
9. גביית חובות מדיירים שאינם משלמים תשלומי חובה כמו דמי ועד בית.
10. ליווי משפטי לוועדי בתים במסגרת תביעות ביטוח.
11. הגנה משפטית מפני תביעות כספיות המוגשות נגד ועדי בתים בשל התנהלות לקויה של חברי נציגות הבית המשותף לכאורה.
12. השתתפות בהליכי גישור ובוררות מטעם ועד הבית.
מעורבותו של עורך דין מומחה לדיני נזיקין המכיר היטב את הוראות חוקי התכנון והבנייה, פקודת הנזיקין [נוסח חדש] והנחיות המפקח על רישום המקרקעין נדרשת גם כשנפגעות זכויות דיירים בבתים משותפים, למשל כשקיימת התנגדות לביצוע התאמות לבעלי מוגבלויות או להתקנת מעלית לנכים בבניין מגורים מצד חלק מדיירי הבית המשותף.
במידת הצורך, תוכלו להתייעץ עם עורך דין בתים משותפים לגבי כל אחד מהנושאים המופיעים ברשימה הבאה:
• שינויים ברכוש המשותף, כולל הרחבת דירות, סגירות מרפסות חיצוניות, התקנת פרגולות או תוספת קומות לבניין מגורים.
• השתלטות של אחד הדיירים על חצר או גינה המשותפת לכל דיירי הבית.
• בנייה לא חוקית על הגג של הבית המשותף.
• מפגעי רעש וריח מתמשכים.
• נזקי רכוש ונזקי רטיבות הנגרמים כתוצאה מנזילות מים מדירה אחת לדירה אחרת ולחללים משותפים של הבניין.
• תביעה לסילוק יד במקרה של הסגת גבול ברכוש המשותף, כגון במקלט או במחסן.
• דרישות החוק לעניין התקנת מצלמות אבטחה גלויות או מצלמות מעקב סמויות באזורים משותפים כמו לובי הבניין והמעליות.
• הקצאת וסימון מקומות חנייה לרכבים חשמליים בחניון משותף והתקנת עמדות טעינה עבורם.
• פיצול דירה אחת לשתי דירות או יותר.
• הסבת דירה לעסק או חנות לדירת מגורים.
• מימון הוצאות שיפוץ בתים משותפים.
• תביעות לשון הרע בין שכנים.
• בקשת צווי ביניים מהמפקח על רישום המקרקעין.
• הוצאת צו הרחקה מסוג צו למניעת הטרדה מאיימת נגד שכן או שכנה בגין הטרדות והתנכלויות חוזרות ונשנות, איומים מילוליים, אלימות גופנית וכיוצ"ב.
לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין בתים משותפים מומלץ, התקשרו אלינו לטלפון: 077-501-3088 או שלחו לנו הודעה לוואטסאפ (WhatsApp): 052-699-8771
בעל תואר ראשון במשפטים בהצטיינות יתרה ורישיון נוטריון מטעם משרד המשפטים. עו"ד ונוטריון הלוי בעל ניסיון של למעלה מ-16 שנה, מתמחה בהוצאה לפועל, חדלות פירעון (פשיטת רגל) ודיני עבודה. הוא סייע לאלפי ישראלים לצאת לחיים כלכליים חדשים ורואה בעבודתו שליחות.
רוצים להתייעץ ולקבל מידע משפטי? השאירו מספר טלפון, לחצו על הכפתור וקבלו תשובה ישירה בוואטסאפ מעורך דין מומחה. נשמח לסייע לכם!
